第557章 【长江实业的短期方向】
经过三天的高层磋商,长江实业和太古洋行达成了协议:合资组成新的地产公司——施利亚地产,双方各自出资亿港币;施利亚地产向太古洋行购入第一期地盘,面积为6万平方尺,价格为6000万港币。
‘太古城’首期住宅项目规划的是5幢‘双十字’造型住宅大厦,一层八户,每幢楼26层,总计1040个住宅单元;
建成之后,拥有楼面面积80万平方尺左右!
合同签订之后,太古洋行也大方展示出太古城的设计蓝图,哪怕是吴光耀也不由得佩服起来;
按照太古洋行的设计,‘太古城’十期住宅项目逾10000个住宅单元(50幢住宅大厦),每个住宅单元600平方尺到900平方尺不等,这样算下来太古城住宅面积有800万平方尺;
吴光耀倒抽一口冷气,由于太古城的地皮成本非常低,楼面地价仅为70港币每平方尺;
按照目前的人工、材料等成本,每平方尺楼面造价预计在60港币左右;
也就是说每平方尺楼面成本价格,只有150港币不到!
那么能卖多少钱呢?
按照历史,1976年太古城首期两幢楼的售价为230港币每平方尺;
到了1977年,每平方尺售价将达到300港币每平方尺;
到了1981年,地产达到巅峰,每平方尺将达到1300港币。
获利之丰,可想而知!
而且,太古城还规划了300万平方尺的‘太古城中心’,号称全港最大的商场(后被海港城超越),经营方式只租不售;商场内可以容纳数百家精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及溜冰场等各种娱乐设施。
整个太古城就贡献了1100万平方尺的物业,但就算如此大的面积,整个太古船坞地皮的建筑比例只有25%;
按照港府规定的35%建筑比例条例,太古城拿出了将近40亩(24万平方尺)的土地,用来开辟花园、娱乐场、休憩场地;
所以,太古城的居住环境堪称一流。
太古洋行的地产策略虽然保守,但吴光耀是真心的佩服。
长江大厦,董事长办公室。
吴光耀对着沙发上的黎星说道:“大型私人屋邨将成为香港住宅市场的主流,这也是我这些年到处收购老牌公司的目的!”
黎星听的心情澎拜,长江实业如今也算拥有了几块大面积地皮,可发展大型私人屋邨。
“老板,我们要马上发展大型私人屋邨计划吗?”
吴光耀有意考考自己这个得意高管,所以说道:“你打算怎么利用薄扶林、铜锣湾、赛西湖、太古山谷1号段,说说你的计划?”
长江实业目前拥有的地皮储备情况如下:
一、230万平方尺的小型地盘/旧楼,这些是在六七事件中,趁低吸入的地盘(原本380万平方尺);这些地盘地理环境较好,普遍位于本岛和九龙繁华地段。
二、500万平方尺的新界乙种换地权益书/新界地皮,这是这些年来长江实业矢志不渝的结果。
三、大型地盘,包括薄扶林(90万平方尺)、铜锣湾(130万平方尺)、赛西湖(86万平方尺)、太古山谷1号(50万平方尺),这些地皮都是可求而不可遇的好地皮。
这样算下来,长江实业已经拥有1000万平方尺的土地储备,可谓是强悍之极。
也正是因为如此,吴光耀在这次地产大跌30%之际,并没有趁底吸纳新的地皮;
其中也是有两方面的考虑:
第一,1982年还有一次大机遇,可以储备大量土地;
第二,吴光耀有意让自己旗下的地产公司,专攻私人屋邨项目(1500个住宅单元加各种商业的项目,相当于前世的内地小区。);小型的住宅项目(几幢楼的底盘)不是放弃,而是减少数量。
黎星想了一想,认真的说道:“按照目前的形势,我预计港岛的地产将在1976年开始旺盛,按照香港的地产周期,一个旺市会持续四五年....”
黎星话还未说完,吴光耀鼓掌称赞他的预判性!
可以说,黎星完全摸透了香港的地产趋势;
当然,不是说在1981年以后,长江实业退出地产市场,而是提前减轻债务、减少楼盘开发、减少大规模投资,以此来抵御风险而已;地产业务当然不会停,否则公司的职员、以及合作的判头、工人该如何安置。
得到吴光耀的肯定,黎星立马信心更甚,开口说道:“所以,关于四块大型地盘,我的想法是:赛西湖地块,立马修建一个集娱乐、运动、休闲为一体的大型活动场所,和赛西湖景区连成一片;并预留10万平方尺的住宅用地,在1976年进行开发私人屋邨;在10万平方尺的地盘上,可修建12幢26层住宅大厦;届时,总楼面面积预计在160万平方尺,逾2000个住宅单元。”
吴光耀点点头,由于整个地盘高达86万平方尺,那么修建12幢住宅大厦,自然不可能超过建筑容积率,甚至说非常低。
吴光耀插话道:“1976年开发住宅的话,我们可以分别在1978年、1979年、1980年,分为三年进行销售。”
虽然知道1981年的高达住宅可达1300港币每平方尺,但是考虑的市场、财务等各方面,长江实业也不可能捂在手里这么多年。
据吴光耀所知,1976年港岛的高级住宅就达到了300港币每平方尺,而到了1981年,将达到1300港币每平方尺,涨幅为3倍左右。
黎星点点头,老板既然说分为三年销售,那么自己只需将12幢住宅大厦也为三期工程即可;
这样一来,既减少了财务压力,又不会被人说!
此时,黎星已经通过吴光耀的话语,而清晰的明白了港岛地产走势,所以信心十足!
黎星接着说道:“太古山谷1号地盘,和赛西湖地块的操作方法和时间差不多。”
吴光耀再次点点头,补充道:“可以选择在1975年底就起楼!”
虽然在1974年到1976年,这几年长江实业起楼的面积较小,但是不影响长江实业:
第一,长江实业的财务状况可以支撑这两三年的相对空白期;
第二,港岛一建这几年也有很多商业楼宇项目,并不会让工人和判头大量失业!
想到于此,吴光耀提醒道:“我预计到了1976年,港岛会出现抢工人,抢判头的情形,你要做好心理准备!”
黎星的内心深处,对吴光耀的佩服无疑又增加了许多!
事业如此庞大的老板,居然连这种场景都能预判出来,可谓真的是脑容量大的出奇!
“恩,老板放心,我会拿出方案的!关于铜锣湾的那块地皮,我已经做好的规划!铜锣湾是港岛的第二商业中心,而铜锣湾的那块奶牛场地皮更是高达110万平方尺,还有一些制冰厂等地盘,也有20万平方尺。所以,我打算在这些地盘上面,修建五幢高档商业大厦,以及一个包含购物中心的高档私人屋邨及高档住宅项目。而五幢甲级写字楼计划,我打算最近就开始进行!”
换做是其它地产公司,五幢甲级高档写字楼,绝不是那么轻而易举的事情;
但是对于长江实业来说,并不存在这个问题!
其它的原因暂且不说,就凭长江实业的背后是吴光耀;
管理层也知道,哪怕因为发展速度过猛,而导致出现财务状况,也不是大难临头;
因为吴氏家族随时可以私有化这个公司!
就连港岛股民都知道这个道理,所以,长江实业自股灾之后,市值不过蒸发了40%(绝大数上市公司蒸发了70%),依旧还有42亿港币的市值;
这个市值从最开始占香港总市值的9%,现在已经攀升到占香港总市值的15%,达到了一个可怕的程度。
股民不仅仅看到了长江实业的背后有吴氏家族,不担心倒闭;
还有一个非常明显的财务状况良好,并且长江实业的收租非常高,而且稳定(商业地产只降了25%,新加坡更是收租上涨)。
综上,靠着两个大型商业体和六幢甲级写字楼收租,长江实业的股票硬是很刚!
当然,这也有个坏处,那就是吴光耀提前抛售了12%的长江实业股票,再重新买进,赚了才仅仅三亿港币。
“铜锣湾的高档住宅项目,我打算从1975年开始起楼;至于薄扶林那块地皮,我觉得还是先储备起来,到了八十年代再考虑!”
铜锣湾的地皮在修建了5幢商业大厦及小型购物中心之后,预计还能剩下80万平方尺左右,预计可以修建4000套高级住宅单元,确实够长江实业消化一个阶段了。
但是,吴光耀还是摇摇头,说道:“薄扶林那块地皮,也在1975年开始建设一个大型屋邨。地皮虽然留在手上可以等房价升值再造,但是这么大一块地方空置,会被人说闲话的!重要的是,八十年代,我们长江实业依旧不会缺大型私人屋邨的地皮,你就放心吧!”
黎星点点头,说道:“恩!既然如此,看来我们这几年大项目真的很多!”
其实,长江实业八十年代的大型私人屋邨地皮根本还没有坐落;
港灯的两块地皮虽然可以发展大型私人屋邨,倒是港灯本身实力不弱,自己贸然将港灯的地皮剥离,也容易被人诟病;
所以,吴光耀认为港灯也有必要成立一个地产公司,自己开发北角电厂和鸭脷洲电厂这两块地皮;
当然,兄弟公司可以参与进来!
本着有钱一起赚的原则,吴光耀已经不会轻易的私有化公司了!
除非,这个公司被港岛股民严重低估,造成不利于公司发展,比如九龙仓集团;
而和记黄埔、港灯这些公司,经营本身没有问题,何必要吃独食呢?
所以,长江实业八十年代的开发大型屋邨地盘,目前只有一个选择,那就是天水围;
吴光耀准备造新市镇,长江实业正好参与进来!
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‘太古城’首期住宅项目规划的是5幢‘双十字’造型住宅大厦,一层八户,每幢楼26层,总计1040个住宅单元;
建成之后,拥有楼面面积80万平方尺左右!
合同签订之后,太古洋行也大方展示出太古城的设计蓝图,哪怕是吴光耀也不由得佩服起来;
按照太古洋行的设计,‘太古城’十期住宅项目逾10000个住宅单元(50幢住宅大厦),每个住宅单元600平方尺到900平方尺不等,这样算下来太古城住宅面积有800万平方尺;
吴光耀倒抽一口冷气,由于太古城的地皮成本非常低,楼面地价仅为70港币每平方尺;
按照目前的人工、材料等成本,每平方尺楼面造价预计在60港币左右;
也就是说每平方尺楼面成本价格,只有150港币不到!
那么能卖多少钱呢?
按照历史,1976年太古城首期两幢楼的售价为230港币每平方尺;
到了1977年,每平方尺售价将达到300港币每平方尺;
到了1981年,地产达到巅峰,每平方尺将达到1300港币。
获利之丰,可想而知!
而且,太古城还规划了300万平方尺的‘太古城中心’,号称全港最大的商场(后被海港城超越),经营方式只租不售;商场内可以容纳数百家精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及溜冰场等各种娱乐设施。
整个太古城就贡献了1100万平方尺的物业,但就算如此大的面积,整个太古船坞地皮的建筑比例只有25%;
按照港府规定的35%建筑比例条例,太古城拿出了将近40亩(24万平方尺)的土地,用来开辟花园、娱乐场、休憩场地;
所以,太古城的居住环境堪称一流。
太古洋行的地产策略虽然保守,但吴光耀是真心的佩服。
长江大厦,董事长办公室。
吴光耀对着沙发上的黎星说道:“大型私人屋邨将成为香港住宅市场的主流,这也是我这些年到处收购老牌公司的目的!”
黎星听的心情澎拜,长江实业如今也算拥有了几块大面积地皮,可发展大型私人屋邨。
“老板,我们要马上发展大型私人屋邨计划吗?”
吴光耀有意考考自己这个得意高管,所以说道:“你打算怎么利用薄扶林、铜锣湾、赛西湖、太古山谷1号段,说说你的计划?”
长江实业目前拥有的地皮储备情况如下:
一、230万平方尺的小型地盘/旧楼,这些是在六七事件中,趁低吸入的地盘(原本380万平方尺);这些地盘地理环境较好,普遍位于本岛和九龙繁华地段。
二、500万平方尺的新界乙种换地权益书/新界地皮,这是这些年来长江实业矢志不渝的结果。
三、大型地盘,包括薄扶林(90万平方尺)、铜锣湾(130万平方尺)、赛西湖(86万平方尺)、太古山谷1号(50万平方尺),这些地皮都是可求而不可遇的好地皮。
这样算下来,长江实业已经拥有1000万平方尺的土地储备,可谓是强悍之极。
也正是因为如此,吴光耀在这次地产大跌30%之际,并没有趁底吸纳新的地皮;
其中也是有两方面的考虑:
第一,1982年还有一次大机遇,可以储备大量土地;
第二,吴光耀有意让自己旗下的地产公司,专攻私人屋邨项目(1500个住宅单元加各种商业的项目,相当于前世的内地小区。);小型的住宅项目(几幢楼的底盘)不是放弃,而是减少数量。
黎星想了一想,认真的说道:“按照目前的形势,我预计港岛的地产将在1976年开始旺盛,按照香港的地产周期,一个旺市会持续四五年....”
黎星话还未说完,吴光耀鼓掌称赞他的预判性!
可以说,黎星完全摸透了香港的地产趋势;
当然,不是说在1981年以后,长江实业退出地产市场,而是提前减轻债务、减少楼盘开发、减少大规模投资,以此来抵御风险而已;地产业务当然不会停,否则公司的职员、以及合作的判头、工人该如何安置。
得到吴光耀的肯定,黎星立马信心更甚,开口说道:“所以,关于四块大型地盘,我的想法是:赛西湖地块,立马修建一个集娱乐、运动、休闲为一体的大型活动场所,和赛西湖景区连成一片;并预留10万平方尺的住宅用地,在1976年进行开发私人屋邨;在10万平方尺的地盘上,可修建12幢26层住宅大厦;届时,总楼面面积预计在160万平方尺,逾2000个住宅单元。”
吴光耀点点头,由于整个地盘高达86万平方尺,那么修建12幢住宅大厦,自然不可能超过建筑容积率,甚至说非常低。
吴光耀插话道:“1976年开发住宅的话,我们可以分别在1978年、1979年、1980年,分为三年进行销售。”
虽然知道1981年的高达住宅可达1300港币每平方尺,但是考虑的市场、财务等各方面,长江实业也不可能捂在手里这么多年。
据吴光耀所知,1976年港岛的高级住宅就达到了300港币每平方尺,而到了1981年,将达到1300港币每平方尺,涨幅为3倍左右。
黎星点点头,老板既然说分为三年销售,那么自己只需将12幢住宅大厦也为三期工程即可;
这样一来,既减少了财务压力,又不会被人说!
此时,黎星已经通过吴光耀的话语,而清晰的明白了港岛地产走势,所以信心十足!
黎星接着说道:“太古山谷1号地盘,和赛西湖地块的操作方法和时间差不多。”
吴光耀再次点点头,补充道:“可以选择在1975年底就起楼!”
虽然在1974年到1976年,这几年长江实业起楼的面积较小,但是不影响长江实业:
第一,长江实业的财务状况可以支撑这两三年的相对空白期;
第二,港岛一建这几年也有很多商业楼宇项目,并不会让工人和判头大量失业!
想到于此,吴光耀提醒道:“我预计到了1976年,港岛会出现抢工人,抢判头的情形,你要做好心理准备!”
黎星的内心深处,对吴光耀的佩服无疑又增加了许多!
事业如此庞大的老板,居然连这种场景都能预判出来,可谓真的是脑容量大的出奇!
“恩,老板放心,我会拿出方案的!关于铜锣湾的那块地皮,我已经做好的规划!铜锣湾是港岛的第二商业中心,而铜锣湾的那块奶牛场地皮更是高达110万平方尺,还有一些制冰厂等地盘,也有20万平方尺。所以,我打算在这些地盘上面,修建五幢高档商业大厦,以及一个包含购物中心的高档私人屋邨及高档住宅项目。而五幢甲级写字楼计划,我打算最近就开始进行!”
换做是其它地产公司,五幢甲级高档写字楼,绝不是那么轻而易举的事情;
但是对于长江实业来说,并不存在这个问题!
其它的原因暂且不说,就凭长江实业的背后是吴光耀;
管理层也知道,哪怕因为发展速度过猛,而导致出现财务状况,也不是大难临头;
因为吴氏家族随时可以私有化这个公司!
就连港岛股民都知道这个道理,所以,长江实业自股灾之后,市值不过蒸发了40%(绝大数上市公司蒸发了70%),依旧还有42亿港币的市值;
这个市值从最开始占香港总市值的9%,现在已经攀升到占香港总市值的15%,达到了一个可怕的程度。
股民不仅仅看到了长江实业的背后有吴氏家族,不担心倒闭;
还有一个非常明显的财务状况良好,并且长江实业的收租非常高,而且稳定(商业地产只降了25%,新加坡更是收租上涨)。
综上,靠着两个大型商业体和六幢甲级写字楼收租,长江实业的股票硬是很刚!
当然,这也有个坏处,那就是吴光耀提前抛售了12%的长江实业股票,再重新买进,赚了才仅仅三亿港币。
“铜锣湾的高档住宅项目,我打算从1975年开始起楼;至于薄扶林那块地皮,我觉得还是先储备起来,到了八十年代再考虑!”
铜锣湾的地皮在修建了5幢商业大厦及小型购物中心之后,预计还能剩下80万平方尺左右,预计可以修建4000套高级住宅单元,确实够长江实业消化一个阶段了。
但是,吴光耀还是摇摇头,说道:“薄扶林那块地皮,也在1975年开始建设一个大型屋邨。地皮虽然留在手上可以等房价升值再造,但是这么大一块地方空置,会被人说闲话的!重要的是,八十年代,我们长江实业依旧不会缺大型私人屋邨的地皮,你就放心吧!”
黎星点点头,说道:“恩!既然如此,看来我们这几年大项目真的很多!”
其实,长江实业八十年代的大型私人屋邨地皮根本还没有坐落;
港灯的两块地皮虽然可以发展大型私人屋邨,倒是港灯本身实力不弱,自己贸然将港灯的地皮剥离,也容易被人诟病;
所以,吴光耀认为港灯也有必要成立一个地产公司,自己开发北角电厂和鸭脷洲电厂这两块地皮;
当然,兄弟公司可以参与进来!
本着有钱一起赚的原则,吴光耀已经不会轻易的私有化公司了!
除非,这个公司被港岛股民严重低估,造成不利于公司发展,比如九龙仓集团;
而和记黄埔、港灯这些公司,经营本身没有问题,何必要吃独食呢?
所以,长江实业八十年代的开发大型屋邨地盘,目前只有一个选择,那就是天水围;
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